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中央部委定調“住有所居”！非常時期，非常信號
23年后，中國房地產市場再次迎來大變局。上一次是1998年，住房市場化改革轟然啟動，帶動房地產空前繁榮。這一次是2021年，在共同富裕的目標引領之下，房住不炒、住有所居成為新時代房地產的主旋律。近日，國新辦舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會，會上，住建部表示：“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居。對于新市民青年人買不起租不好房的現實問題，要下決心下力氣解決。持續完善房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。這一定調，釋放了什么信號？01住有所居，意味著什么？房住不炒的意義毋庸諱言，“住有所居”是什么？從各方面釋放的信號來看，住有所居，重點不在于買房，而在于買房與租房齊頭并進;也不是讓每個人都買得起房，而是讓所有人都有房可住、而且住得起，這就涉及保障房和租賃市場。?這里的大背景是，中國的房子已經出現總量過剩的局面，戶均住房1.1套，而住房自有率更是高達96%。問題在于，住房的結構性矛盾仍舊存在，尤其是人口凈流入的大城市，住房問題極其突出，無論是房價還是房租，都成了難以承受之重。?換言之，解決好大城市新市民住房問題，就成為重中之重。顯然，無論哪個城市，都無法讓所有人都買得起房子，但通過各種政策組合拳讓所有人“住有所居”，則是可觸及的目標。?在房住不炒和住有所居的新基調下，房地產市場將迎來歷史性巨變。如果說過去樓市以市場為主，房價漲跌更多由市場供求來決定，那么未來將會形成“政府-市場”并行、租售并舉的新局面。于市場層面而言，商品房是主流。從各部門最新定調來看，對于商品房市場，房住不炒是基本紅線，穩地價、穩房價、穩預期是基本目標。于政府層面來說，公租房、保障性租賃房、共有產權房等是重點所在。保障房的存在，是為了解決低收入群體的住房問題；而共有產權房、安居房等，則兼顧普通群體和高學歷人才的居住問題；而保障性租賃房，要解決的新市民的居住問題。不難判斷，中國房地產市場，將一改商品房為主的傳統格局，變成由商品房、公租房、共有產權房、安居房、租賃房等為主的新格局。政府-市場并行、租售并舉，意味著房地產市場正在擺脫市場模式，參考借鑒新加坡模式、德國模式，走出一條與眾不同之路。02商品房：穩地價、穩房價種種跡象表明，商品房雖然仍以市場為主，但價格并非不受約束。今年以來，隨著土地限制溢價率、新房限價、二手房指導價的推進，一個新的“政府定價”模式正在形成。（參閱《地價新規落地！房價……》）商品房的調控目標，更多在于“穩”。既要遏制大漲，又要防范大跌，謹防帶來新的金融風險，這是商品房市場未來發展的根本支點。有人說，既然是商品房，為何不能隨著市場自由漲跌？原因很簡單，房地產并非簡單的市場，作為源頭的土地市場處于壟斷，房價漲跌自然就不是簡單的市場行為。無論如何，商品房大漲大跌的時代即將過去，穩是主基調。03共有產權房：5折買房的機會共有產權房，有望成為許多城市的標配。共有產權房，介于政府與市場之間，可以最低5折購房，但只能擁有一半產權。共有產權房，顧名思義，是購房者與政府（或代持機構）共同分享房屋產權。購房者可以5折或其他價格購房一半產權，但享有房屋的居住、入學等權益，等到一定年限之后，可按照市場價或一定折扣買斷剩余產權，變成商品房。共有產權房的出現，無疑降低了買房門檻，雖然只有一半產權，但除了不是純商品房之外，該有的權益都有，這無疑給了許多人以上車的機會。當然，共有產權房存在嚴格的條件約束，一般而言：一是限制為無房家庭或高學歷群體；二是5年或10年內不得上市交易，只能轉讓給回代持機構；三是5年或10年后，可按市場價格（或有一定折扣）買回剩余產權，變成純商品房。目前，北京、廣州、東莞都已推出共有產權房。04安居房：被爭搶的福利房安居房，屬于保障性住房，面向低收入家庭或高學歷人才提供的低價住房。安居房與共有產權房有一定相似之處，但也有明顯不同。共有產權房相當于政府與個人共同“買房”，安居房則是政府通過出讓低價地塊形成的低價住房，房價遠遠低于商品房，因此競爭十分激烈。目前，深圳安居房價只有周邊商品房價格的5-6成左右，而排隊輪候的家庭超過了16萬，但每年新增供應僅為數千套。與共有產權房相比，安居房的申請條件更為嚴格、限制更緊。從申請條件來看，深圳的安居房要求本市戶籍、5年社保、在本市無房等，海南的安居房則要求當地居民，或繳納5年社保/居住540天以上的引進人才等。安居房能不能上市交易？深圳要求10年內不得上市交易，海南更進一步，要求在本省繳納個稅或社保滿15年，或達到法定退休年齡且購房合同網簽備案時間滿10年的，可以上市交易。這意味著，安居房屬于十足的公共屬性，基本杜絕了投機套利的可能，不失為低收入家庭買房的重要途徑之一。05租賃房：房租指導價呼之欲出?公租房、長租公寓、集體土地建設租賃房、企業建房是主要方向。擴大租賃供給，靠什么？除了傳統的公租房和長租公寓之外，政策上做出了諸多探索。一是集體土地有條件“入市”。眾所周知，我國土地分為國有土地和集體土地，農村和城中村都屬于集體土地，這類土地只有通過征收轉換成國有土地才能上市交易。不過，在租賃時代，集體土地入市局部“開閘”，可用于建設租賃性住房，只能用于出租，不得上市交易買賣，不得變相建設商品房。二是企業、園區、商辦等可建設宿舍型保障性租賃住房。根據今年7月發布的《加快發展保障性租賃住房的意見》，在人口凈流入的大城市，企業可自建保障性租賃房，產業園區中工業項目配套建設面積，可用于建設宿舍型保障性租賃住房；閑置的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，可改為租賃性住房。這些改革和突破，都有一點前提限制：嚴禁建設成套商品住宅。三是金融、稅費方面給予明顯支持，北京率先提出“租金指導價”。近日公布的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》提出：當住房租金快速上漲時，主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場；必要時可以實行傭金或租金指導價。這意味著，新房備案價、二手房指導價等模式，有望復制到租房領域。畢竟，不是每個人都買得起房子，也不是每個人都能在大城市擁有屬于自己的房子，通過公共住房保障“住有所居”，就是大勢所趨。房住不炒+住有所居，這將是未來數十年中國房地產的基本面。
2021-09-01
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重磅發布 | 2019中國房地產行業發展白皮書精華摘要（上）
摘要：房地產市場從單一面向多維度方向前行。在多元格局中，房企們要如何調整前進步伐，突圍而出？種種問題，值得我們深思與探討。?隨著房地產行業從高速發展到平穩落地，市場不斷分化、行業集中度逐漸增加，房企在應對融資收緊、債務壓力的同時，還要在規模和利潤中取得平衡。此外，?房地產市場也從單一面向多維度方向前行。在多元格局中，房企們要如何調整前進步伐，突圍而出？種種問題，值得我們深思與探討。地產融資：監管收緊?債務圍城??以100余家企業作為樣本，統計其公開發布的融資數額，發現2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元（含擬融資計劃，下同），其中債券融資達到7602.19億元，占比61.76%。若分月來看2019年4月融資總額最高，達到3309億元，其中債券融資額為1636.29億元，而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后，隨著監管層對融資收緊，融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份，房企融資動作進一步減少，錄得的融資金額僅為2074.74億元，環比下跌8.93%。?反觀海外融資，6月有所回升。2019年1到5月，樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號文發布后，境內融資環境出現明顯收緊態勢，房企積極謀求海外發債上的突破。于此，6月單月海外融資數額出現環比大幅增長，增幅為189.75%，錄得的融資額為665.39億元。?如果從融資期限上審視，2019年上半年房企短期融資（2年以下）占比為25.38%，2-4年期限的融資占比為41.47%；5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務兌付壓力，房企的主要信條是解決債務，急于輸血，以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務在上半年也較為普遍。當然，如此這般，房企的融資成本也水漲船高。統計發現，2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現波動上漲趨勢，其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高，分別為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年，資金收緊態度不變，房企的融資成本還將進一步升高。養老地產：撬動13萬億??從當前的養老行業來說，居家養老、社區養老和機構養老是主要的三種養老模式，其中居家養老是主流。一方面是受傳統文化影響，更為重要的還有養老資源的錯配，以及老年人口的資產不足，難以支撐收費較高的養老機構。統計發現，截止2019年6月30日，全國的養老院總數為30664間。其中江西省養老院在全國中所占的比重最高，為8.18%，寧夏最低，為0.23%。如果和老年人口相比較，則可以發現不少老年人口在全國占比較高的省份，其養老院數量卻不一定成正比。另外，養老地產主要集中在京津冀、長三角、珠三角和川渝四大區域。這些區域相對來說，經濟較為發達，人均可支配收入以及醫療資源優勢比較明顯，因此養老地產數量也相對高一些。?統計發現，在全國的養老院中，月均收費在500-1000元之間的養老機構有22255家，其中有19682家為國營機構，占比88.43%。而其他收費階梯中，民營機構都占據了一定的主導地位，不過數量還是相對有限，而且供應較少。
2019-12-10
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